Temel Kavramlar
Parsel Alanı
Tapu kadastro planında yer alan ve tapuya tescil edilmiş arsa yüzölçümüdür. Tüm hesaplamalarda esas alınan temel değerdir.
TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı
Binanın zemin kat taban alanının (bina ayak izi) parsel alanına oranıdır.
TAKS = Bina Taban Alanı ÷ Parsel Alanı
Örnek: 500 m² parselde TAKS = 0,30 ise, bina en fazla 500 × 0,30 = 150 m² taban alanı kaplayabilir.
TAKS değeri genellikle 0,15 – 0,50 arasında değişir. Düşük yoğunluklu konut bölgelerinde 0,20, yoğun ticari alanlarda 0,50 olabilir.
KAKS (Emsal) — Kat Alanı Kat Sayısı
Binanın toplam inşaat alanının (brüt) parsel alanına oranıdır.
KAKS = Toplam İnşaat Alanı ÷ Parsel Alanı
Örnek: 500 m² parselde KAKS = 1,50 ise, toplam inşaat alanı 500 × 1,50 = 750 m² olabilir.
Kat Sayısı Hesabı
İzin Verilen Kat Sayısı = KAKS ÷ TAKS
Örnek: 1,50 ÷ 0,30 = 5 kat
Emsal Hesabına Giren ve Girmeyen Alanlar
Emsal Hesabına GİREN Alanlar
- Normal kat brüt alanları
- Zemin kat alanı (bodrum hariç)
- Çekme kat ve asma kat alanları
- Kapalı çıkmalar
- Ortak kullanım alanları (merdiven, asansör)
Emsal Hesabına GİRMEYEN Alanlar
- Açık ve yarı açık çıkmalar (2 m'ye kadar balkon)
- Bodrum katta otopark
- Sığınak alanları
- Eğimli çatı altında kalan alan
- Isı merkezi ve teknik hacimler
- Kapıcı dairesi (net 60 m²'ye kadar)
Gerçek Hesap Örneği — 800 m² Parsel
İmar koşulları: TAKS: 0,25 | KAKS: 1,80 | Hmax: 21,50 m
- Maksimum taban alanı: 800 × 0,25 = 200 m²
- Toplam inşaat alanı: 800 × 1,80 = 1.440 m²
- Kat sayısı: 1.440 ÷ 200 = 7,2 → 7 kat
- Her katta: 200 – 30 (ortak alan) = 170 m² → iki daire yapılabilir
DOP — Düzenleme Ortaklık Payı
İmar düzenlemesi yapılan alanlarda parselin belirli bir oranı kamuya bırakılır. Yasal sınır: %45.
Örnek: 1.000 m² brüt parselden %35 DOP kesilirse, net parsel 650 m² kalır.
Çekme Mesafeleri
- Ön bahçe: Yol genişliğine göre 3–5 m
- Arka bahçe: Bina yüksekliğinin %33'ü, minimum 3 m
- Yan bahçe: Bina yüksekliğinin %25'i, minimum 3 m
Sık Yapılan Hatalar
- DOP kesintisini net parsele uygulamak (brüt üzerinden hesaplanır)
- Çıkmaları emsal hesabına dahil etmek
- Bodrum otopark alanını emsal olarak saymak
- Teknik katı normal kat gibi değerlendirmek
- Eski çaplı sureti kullanmak (imar planı revizyonuna dikkat)